Slik finner du reguleringsplanen for en eiendom – og forstår hva den betyr

Alle kommuner skal ha et planregister med opplysninger om gjeldende arealplaner, og alle har rett til å se innholdet gratis. Planene finner du på kommunens nettsider og i kommunens planregister, og i kommunens kartportal kan du se om eiendommen er regulert. Hos noen kommuner ligger planene på arealplaner.no og kartinnsynet på kommunekart.com, hos andre i kommunens egen løsning.

1. Søk opp eiendommen med adresse eller gårds- og bruksnummer. Mangler du nummeret, se slik finner du gnr/bnr for en adresse.
2. Se hvilke planer som gjelder: reguleringsplan, kommuneplanens arealdel og eventuelt en kommunedelplan for området.
3. Åpne plankartet og bestemmelsene. Noter plannavn, plan-ID og vedtaksdato, som skal stå på plankartet.
4. Les bestemmelsene for feltet tomten ligger i. De inneholder regler som ikke går fram av kartet.

Til planen hører også en planbeskrivelse, men det er plankartet og bestemmelsene som er bindende.

Kommuneplanens arealdel dekker hele kommunen. Plankartet viser hovedformål og hensynssoner, og bestemmelsene setter rammer for nye tiltak. Reguleringsplanen gjelder et avgrenset område og er mer detaljert, enten som områderegulering eller som detaljregulering. I eldre planer kan en detaljert plan hete bebyggelsesplan. Begge plantypene er bindende for nye tiltak fra kommunestyret vedtar dem, med mindre en innsigelse gjør at departementet skal avgjøre saken.

Finnes det en detaljregulering for området, er det den kommunen vurderer byggesøknaden mot. Finnes det ingen reguleringsplan, er det kommuneplanens arealdel som skal følges. Kommuneplanen kan også kreve at det lages reguleringsplan før et område bygges ut.

Når planer overlapper, går ny plan foran eldre plan der de er i strid, med mindre den nye planen sier noe annet. Er reguleringsplanen nyere enn kommuneplanen, er det reguleringsplanen søknaden vurderes mot. Kommunen kan også ha bestemt at en eldre reguleringsplan fortsatt skal gjelde. Det kan være vist som en hensynssone i kommuneplankartet, men det kan også stå i bestemmelsene eller i kommunestyrets vedtak, så spør kommunen hvis du er i tvil.

Gamle planer kan være utdatert. Er bygge- og anleggstiltakene i en privat foreslått reguleringsplan ikke satt i gang innen ti år etter vedtaket, skal kommunen påse at planen er oppdatert i nødvendig grad før den avgjør byggesøknader for nye utbyggingsområder i planen, og den som søker, må skaffe opplysningene kommunen trenger.

Arealformålet viser hva arealet skal brukes til, for eksempel boligbebyggelse, vei, friområde eller landbruks-, natur- og friluftsformål. Boligbebyggelse er gul i plankartet og fritidsbebyggelse oransje. Det du bygger, kan ikke være i strid med formålet.

Utnyttelsesgraden sier hvor mye du kan bygge. Den angis som bebygd areal (BYA), prosent bebygd areal (%-BYA), bruksareal (BRA) eller prosent bruksareal (%-BRA). %-BYA er bebygd areal i prosent av tomtearealet. I bebygd areal teller alle bygninger på tomten, også garasje og bod, og dessuten åpne overbygde arealer og parkeringsplasser. For terrasser og andre konstruksjoner teller den delen som ligger mer enn 0,5 meter over gjennomsnittsnivået til det planerte terrenget. BRA er summen av bruksarealet i alle bygningene, også her med parkering. Eldre planer kan bruke andre mål, som BTA eller TU.

Tomtearealet i denne beregningen er arealet som er avsatt til bebyggelse og anlegg i planen. Er en del av eiendommen regulert til for eksempel vei eller friområde, er den delen ikke med. Arealet i eiendomskartet er dessuten beregnet ut fra de registrerte grensene, og mangler i grenseinformasjonen kan gjøre det feil eller usikkert.

Høyder kan være fastsatt i planen. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp der planen gir hjemmel for det. Høydene måles fra gjennomsnittsnivået til ferdig planert terreng rundt bygningen, hvis ikke planen bestemmer noe annet.

Byggegrenser kan være tegnet inn i plankartet eller stå i bestemmelsene. Har planen ingen byggegrense, gjelder lovens avstandsregler, med noen særregler for eldre planer. Se byggegrenser mot vei, nabo, sjø og vassdrag.

Bestemmelsene kan også stille krav til utforming, som farger, materialer og vinduer, og kreve at tekniske anlegg som vei og energiforsyning er på plass før et område bygges ut.

En hensynssone viser et hensyn eller en begrensning som gjelder i tillegg til arealformålet. I plankartet er sonene tegnet med skravur. Hver sone har et nummer med bokstaven H, sonens kode og et løpenummer, for eksempel H570_1, og løpenummeret viser til bestemmelsen som gjelder i sonen. Kodene følger en nasjonal kodeliste:

• sikringssoner, blant annet H130 byggeforbud rundt veg, bane og flyplass og H140 frisikt
• støysoner: H210 rød sone og H220 gul sone
• faresoner, blant annet H310 ras- og skredfare, H320 flomfare og H370 høyspenningsanlegg
• soner med særlige hensyn, for eksempel H560 bevaring naturmiljø og H570 bevaring kulturmiljø
• båndlegging, for eksempel H730 etter kulturminneloven
• H910, som betyr at en gjeldende reguleringsplan fortsatt skal gjelde

Faresoner. NVE ber kommunene vise både aktsomhetsområder (potensiell fare) og fareområder (reell fare) for flom som H320, og for skred i bratt terreng som H310. I reguleringsplaner ber NVE om at også faresoner for kvikkleireskred markeres som H310. Ligger planlagt bebyggelse i et aktsomhetsområde for skred, må den reelle faren utredes, og der det kan være flomfare uten at det er dokumentert, må flomfaren utredes. Sonen viser det som ble vedtatt med planen, og den endres bare ved et nytt planvedtak. Se derfor også NVEs kart for tomten, og les om flomfare, skredfare og kvikkleire.

Støysoner. Rød sone er i utgangspunktet ikke egnet for støyfølsom bebyggelse. Gul sone er en vurderingssone, der det må planlegges godt for å få tilfredsstillende støyforhold.

Kulturmiljø og båndlegging. En hensynssone kan bety at du trenger uttalelse eller tillatelse etter annet regelverk, for eksempel fra kulturminnemyndigheten.

LNF står for landbruks-, natur- og friluftsformål. I loven er også reindrift med i formålet, og formålet forkortes også LNFR. Her er det i utgangspunktet plass til tiltak som trengs i landbruket og reindriften, og til gårdstilknyttet næring basert på gårdens ressurser.

Spredt bolig-, fritids- og næringsbebyggelse kan tillates der kommuneplanen har åpnet for det og angitt formål, omfang og plassering. Ellers må det normalt søkes dispensasjon for å bygge på eiendommer som ikke er landbrukseiendommer. Det gjelder også garasje og tilbygg på en eksisterende bolig, med mindre kommuneplanen har bestemmelser som tillater dem.

Å skille ut en ny tomt (fradeling) krever tillatelse fra kommunen, og tomten kan ikke opprettes i strid med planen. Brukes eiendommen, eller kan den brukes, til jord- eller skogbruk, må delingen også godkjennes etter jordlova. Skal dyrka jord brukes til noe annet enn jordbruk, kreves i tillegg samtykke etter jordlova § 9. Det er som hovedregel kommunen som avgjør disse sakene.

Vurderer du en tomt i et LNF-område, be om å få se vedtakene om fradeling, eventuell dispensasjon og byggetillatelse før du byr. Finnes de ikke, er det ennå ikke avklart at tomten kan skilles ut og bebygges.

En plan er ikke bindende før kommunestyret har vedtatt den, men planer under arbeid viser hva som kan komme. Når et reguleringsarbeid starter, skal det kunngjøres i avis og på internett, og grunneiere og naboer som blir direkte berørt, skal varsles. Planforslaget sendes på høring med minst seks ukers frist.

Mener kommunen at et område bør planlegges på nytt, kan den vedta midlertidig forbud mot tiltak der til planspørsmålet er avgjort. Planområder under arbeid, midlertidige forbud og dispensasjoner skal registreres i kommunens planregister.

Vil du bygge noe planen ikke åpner for, må planen endres eller kommunen gi dispensasjon. En planendring behandles etter de samme reglene som en ny plan, men kommunestyret kan delegere mindre endringer. En søknad om dispensasjon må begrunnes, og naboene skal som hovedregel varsles. Dispensasjon kan ikke gis hvis hensynene bak bestemmelsen, lovens formål eller nasjonale eller regionale interesser blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene må være klart større enn ulempene. Dispensasjon gir lengre saksbehandlingstid, og kommunen kan si nei. En byggesøknad som krever dispensasjon fra planen, skal avgjøres innen tolv uker, men fristen løper ikke mens regionale og statlige myndigheter uttaler seg.

Det du bygger, kan ikke være i strid med kommuneplanens arealdel og reguleringsplanen, heller ikke når du kan bygge uten å søke. Der planen ikke har egne regler, gjelder lovens hovedregler, blant annet om avstand til nabogrensen og byggegrense mot vei og sjø. De står i guiden om byggegrenser.

Nytt hus krever søknad og tillatelse fra kommunen. Garasje og bod kan bygges uten søknad bare på eiendom som allerede er bebygd, og bare innenfor bestemte krav til størrelse og plassering. Se reglene for garasje, bod og tilbygg uten søknad. Det du bygger uten søknad, teller også i utnyttelsesgraden, og den kan ikke overskrides.

Også grunnen kan sette grenser. Det kan bare bygges der det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe fra natur- og miljøforhold, og der grunnen ikke er sikker nok, skal kommunen om nødvendig forby bygging eller stille særlige krav. Les mer om grunnforhold og forurenset grunn.

Nye planvedtak skal føres i planregisteret straks de foreligger, men om planer vedtatt før 1. januar 2010 skal føres inn, kan kommunen bestemme selv. Eldre planer kan derfor mangle i det digitale kartinnsynet. Det betyr ikke at tomten er uregulert. Be kommunen om:

• gjeldende plankart og bestemmelser, med plan-ID og vedtaksdato
• om nyere planer eller planendringer gjelder for eiendommen, og om kommuneplanen går foran deler av reguleringsplanen
• registrerte dispensasjoner og midlertidige forbud mot tiltak for eiendommen
• planarbeid som er varslet eller ligger ute på høring for området
• byggegrenser mot vei, sjø og vassdrag, og hvordan utnyttelsesgraden skal regnes
• hvilke hensynssoner som gjelder, og hva bestemmelsene krever før det kan bygges
• et situasjonskart, som viser blant annet byggegrenser, bygninger og de nærmeste omgivelsene til eiendommen

Det er kommunens plandokumenter som gjelder, og kommunen som avgjør hva som er tillatt.

Det gratis tomtesøket finner eiendommen på adresse eller gnr/bnr og viser kommune, tomteareal fra eiendomskartet og eiendomsgrensen i kartet. Tomterapporten (199 kr) sjekker offentlige kartdata om blant annet flom, skred, kvikkleire, radon og forurenset grunn. Blant dem er NVEs aktsomhetskart for flom og for skred i bratt terreng, som NVE regner som egnet grunnlag for hensynssonene H320 og H310 i kommuneplanen. Tomteradar viser NVEs kart, ikke hensynssonene i kommunens plan.

Rapporten viser også avstand til vei, sjø, vassdrag og jernbane, registrerte kulturminner og verneområder, byggemuligheter med de generelle reglene og spørsmål du kan ta med til kommunen og fagfolk. Rapporten sier tydelig fra når vi ikke har plandata for eiendommen, og hva du bør be kommunen om. Tomteradar er ikke en fagkyndig vurdering. Se eksempelrapporten.