Flomfare: slik sjekker du om en tomt ligger flomutsatt

Et flomsonekart er NVEs faresonekart for flom. Det viser hvilke arealer som blir oversvømt ved flommer med ulike gjentaksintervall, for eksempel 20-, 200- og 1000-årsflom. Grunnlaget er statistikk over tidligere flommer, terrenget langs elva og hydrauliske beregninger av vannstanden.

Kartene er laget for utvalgte strekninger, først og fremst de mest skadeutsatte. Utenfor de kartlagte strekningene er flomfaren ikke vurdert i flomsonekartet.

Sonegrensen er heller ikke en eksakt strek. NVE skriver at flomsonen har begrenset nøyaktighet, og at man i byggesaker bør kontrollere terrenghøyden på stedet mot de beregnede vannstandene og legge en sikkerhetsmargin på vannstandene hvis det skal bygges i flomutsatt område.

Aktsomhetskartet for flom er et nasjonalt kart som på oversiktsnivå viser hvilke arealer som kan være utsatt for flom. Det viser ikke hvor ofte det kan bli flom, og detaljeringsnivået er tilpasset kommuneplaner. NVE skriver at kartet aldri vil bli helt nøyaktig, men at det er godt nok til å gi en indikasjon på hvor flomfaren bør vurderes nærmere ved ny utbygging.

I juni 2025 fikk kartet en sone på 20 meter rundt alle elver, bekker og innsjøer i kartgrunnlaget FKB-vann, uavhengig av nedbørfeltets størrelse. Det er i tråd med NVEs råd om å bygge minst 20 meter fra bekker, og det ga mange nye aktsomhetsområder.

Ligger det du vil bygge helt eller delvis innenfor et aktsomhetsområde, må den reelle flomfaren utredes nærmere. Ligger det utenfor, kan kartet ifølge NVE brukes som dokumentasjon på at sikkerheten er god nok for bygg i sikkerhetsklasse F1 og F2 (se byggekravene), men det må likevel vurderes om bruer, kulverter eller andre konstruksjoner kan demme opp vannet lokalt. DiBKs temaveiledning om utbygging i fareområder sier derimot at kartet alene ikke egner seg til å vurdere flomsikker utbygging etter § 7-2, så spør kommunen hva den krever.

NVE ber kommunene vise aktsomhets- og fareområder for flom som hensynssone for flomfare (H320) i kommuneplanen. Til en slik sone kan det høre bestemmelser som forbyr eller setter vilkår for bygging. Om tomten ligger i en slik sone, og hva bestemmelsene sier, står i kommunens planer (se guiden om reguleringsplan).

En 200-årsflom kommer i gjennomsnitt én gang hvert 200. år, regnet over lang tid. Sannsynligheten for den er 1/200, eller 0,5 prosent, hvert eneste år, og det kan komme to slike flommer med kort mellomrom.

Med 0,5 prosent sannsynlighet hvert år blir sannsynligheten for minst én 200-årsflom i løpet av 30 år omtrent 14 prosent (vår utregning). En 20-årsflom har 5 prosent sannsynlighet hvert år, og en 1000-årsflom 0,1 prosent.

Gjentaksintervallene er beregnet ut fra historiske observasjoner og målinger av vannføring og vannstand. De sier hvor sannsynlig en flom er, ikke når den kommer.

I flomsonekart som er laget etter 2012, er det også kartlagt en flomsone for år 2100 der klimaframskrivingene gir en forventet økning i vannføringen på 20 prosent eller mer. Klimasonen viser blant annet 200-årsflommen i år 2100. Ikke alle flomsonekart har en slik sone.

Spør kommunen om klimasonen skal legges til grunn for det du vil bygge. Bestiller du en flomfareutredning, bør bestillingen si om framtidige klimaendringer skal tas med.

At en tomt ikke ligger i en flomsone eller et aktsomhetsområde, betyr ikke at den ikke kan bli oversvømt. NVE skriver at alle vassdrag er utsatt for flomfare, og at et vassdrag kan dekke områder utenfor det aktsomhetskartet viser. Kartet er heller ikke bedre enn vannkartet det bygger på, og det varierer mye i kvalitet mellom kommunene.

I små og bratte vassdrag kommer flommen raskt, og vannet kan ta nye veier utenfor løpet, særlig der bruer eller kulverter snevrer det inn. Er det fare for liv, som ved flomskred, gjelder kravene for skred. Se guiden om skredfare.

Overvann er regn- og smeltevann som renner av på overflaten og kan samle seg i lavpunkter der det vanligvis ikke står vann. Flomkartene gjelder flom i elver, bekker og innsjøer. Overvann er en egen fare, og det er kommunen som bestemmer hva som er god nok sikkerhet mot det. Spør kommunen om den har kart over hvor overvann renner, og om det har vært problemer med vann i området før.

Stormflo er vannstand i sjøen som er høyere enn normal flo, som følge av kraftig lavtrykk og sterk vind. Den er ikke med i NVEs aktsomhetskart for flom. Ved elveutløp er det den høyeste vannstanden av elveflom og stormflo som skal legges til grunn i reguleringsplaner og byggesaker.

Kartverkets tjeneste Se havnivå i kart viser hvilke områder som kan bli oversvømt ved 20-, 200- og 1000-års stormflo, tilsvarende sikkerhetsklassene i byggteknisk forskrift. Noen av nivåene er også beregnet med havnivåstigning fram til år 2100 eller 2150. Landhevingen er regnet med, men bølger er ikke med, og Kartverket skriver at tjenesten ikke passer for avgjørelser på detaljnivå.

Ved bygging må også bølgehøydene på stedet vurderes. Ifølge DiBK er det ofte bølgekreftene som gir de største skadene når sjøen står høyt. Byggekravene og sikkerhetsklassene gjelder for stormflo på samme måte som for flom. DSB har gitt kommunene råd om hvordan de skal ta hensyn til havnivåstigning og stormflo i planleggingen, så spør kommunen hva den legger til grunn der tomten ligger.

Etter plan- og bygningsloven § 28-1 kan grunn bare bebygges når det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. For flom står kravene i byggteknisk forskrift (TEK17) § 7-2: byggverk i flomutsatt område skal plasseres, dimensjoneres eller sikres slik at den største årlige sannsynligheten for flom i sikkerhetsklassen ikke overskrides.

• F1, liten konsekvens: høyst 1/20 per år (20-årsflom). Byggverk med lite personopphold, som garasje og lagerbygning.
• F2, middels konsekvens: høyst 1/200 per år (200-årsflom). De fleste byggverk for personopphold, blant annet bolig, fritidsbolig og campinghytte.
• F3, stor konsekvens: høyst 1/1000 per år (1000-årsflom). For eksempel sykehjem, sykehus og brannstasjon.

Klassen avhenger av hva som skal bygges, ikke av tomten. For et vanlig bolighus eller en hytte er det normalt 200-årsflommen som gjelder. Der flommen blir dyp eller strømmen sterk, bør sikkerhetsnivået ifølge DiBK være som for F3. DiBK viser til dybde over 2 meter og dybde ganger vannhastighet over 2 m²/s.

Kravet kan oppfylles ved å plassere bygget utenfor flomområdet, ved å sikre det eller ved å bygge slik at det tåler oversvømmelse. Sikring kan være å heve byggegrunnen, bygge uten kjeller eller bygge flomvoll. DiBK anbefaler å plassere bygget utenfor der det er praktisk mulig.

Byggverk skal også plasseres eller sikres mot skade ved erosjon. Ifølge DiBK må avstanden til en erosjonsutsatt elvekant være minst like stor som høyden på kanten og ikke under 20 meter. Den kan være mindre hvis elva eller bekken sikres mot erosjon. Består kanten av kvikkleire eller andre masser som kan gi brå utglidninger, gjelder kravene for skred. Se guiden om kvikkleire.

NVE beskriver en første kontroll du kan gjøre selv (prosedyre 1 i NVEs veileder 3/2022): ligger det du vil bygge innenfor en flomsone eller et aktsomhetsområde? Kan du ikke utelukke flomfare på den måten, må den utredes. Viser en kartlegging at flomfaren er større enn TEK17 tillater, må kommunen ifølge DiBK avslå byggesøknaden eller be om mer dokumentasjon på at sikkerheten likevel er ivaretatt.

Utredningen skal gjøres av fagkyndige med dokumentert kompetanse. Den skal vise at kravene i § 7-2 er oppfylt, og at bygget ikke gjør flomforholdene verre for andre. NVE anbefaler å kreve at den følger NVEs veileder 3/2022 Sikkerhet mot flom, og at de som gjør den, har hydrologisk og hydraulisk kompetanse.

Sjekk først om det alt finnes en utredning. Utredninger som er bestilt fra 1. januar 2025, skal meldes inn til NVE, slik at de blir tilgjengelige i NVEs temakart for flomsoner. NVE har også en oversikt over utførte flomfareutredninger, men den er langt fra komplett.

Spør kommunen før du kjøper:

• Ligger tomten i en hensynssone for flomfare, og hva sier planbestemmelsene?
• Finnes det flomfareutredninger for området?
• Har det vært oversvømmelse eller problemer med overvann her tidligere?
• Hvilken flom og hvilket havnivå legger kommunen til grunn for nye bygg på stedet?

• Treff på eiendommen: en flomsone eller et aktsomhetsområde overlapper eiendommen. Andelen av tomten står i resultatet. Se på kartet om sonen omfatter stedet der du vil bygge.
• I nærheten: en sone ligger innen 50 meter, med oppgitt avstand. I flomsonekartet gjelder det 200-årsflommen. Kartgrensene er ikke eksakte, så ta den med i vurderingen.
• Ingen registrerte i datasettet: kartet dekker området, men ingen sone er registrert på eller ved eiendommen. Det utelukker ikke flom fra små bekker, ved kulverter eller fra overvann.
• Ikke kartlagt: det finnes ikke flomsonekart der tomten ligger, eller 200-årsflommen er ikke kartlagt der. Da må du støtte deg på aktsomhetskartet.

Flomsonekartet veier tyngst der det finnes, men vi viser begge. Har vi bare adressepunktet, gjelder svaret bare punktet.

Tomterapporten (199 kr) viser resultatet fra både flomsonekartet og aktsomhetskartet for flom, med andel av tomten eller avstand. I kartet kan du slå på aktsomhetsområdene og flomsonen for 200-årsflom.

Rapporten viser også avstanden til nærmeste elv, bekk og innsjø, NVEs sikringstiltak i nærheten (et sikringsanlegg betyr ikke at tomten er sikret) og terrenghøyden i noen målepunkter på tomten. Nær sjøen viser den vannstanden ved 20-, 200- og 1000-års stormflo i dag og ved 200- og 1000-års stormflo i år 2100, og om eiendommen ligger innenfor Kartverkets stormfloområder. Til slutt kommer anbefalte undersøkelser og spørsmål til kommunen og fagfolk. Se et eksempel på rapporten.

Rapporten er ikke en flomfarevurdering og gir ingen samlet poengsum. Kommunen avgjør hva som kan bygges.