Kjøpe hus i flomsone, kvikkleiresone eller skredområde: dette bør du sjekke

Et aktsomhetsområde kommer fra oversiktskart og viser hvor det kan være fare. I en faresone er faren kartlagt og angitt, for eksempel som årlig sannsynlighet eller faregrad.

• Flomsone: viser hva som blir oversvømt ved flommer av ulik størrelse, for eksempel en 200-årsflom, som har 0,5 prosent sannsynlighet hvert år. NVE har laget flomsonekart for de mest skadeutsatte strekningene. Kartet viser også beregnet vannstand, som du kan sammenligne med det laveste gulvet i huset. Se guiden om flomfare.
• Faresone for skred: viser den årlige sannsynligheten for skred. NVEs egen kartlegging retter seg først og fremst mot eksisterende bebyggelse, der folk bor. Se guiden om skredfare.
• Kvikkleiresone: et område der det kan gå et stort kvikkleireskred, med faregrad, konsekvensklasse og risikoklasse. Se guiden om kvikkleire.

At et hus ligger utenfor sonene, betyr ikke at noen har vurdert faren der. Aktsomhetskartene for skred i bratt terreng er bare en første indikasjon, NVEs oversikt over faresoner for skred er ikke komplett, og det kan finnes kvikkleire utenfor de kartlagte sonene. Ved sjøen bør du også se etter stormflo i Kartverkets tjeneste Se havnivå i kart, fordi stormflo ikke er med i aktsomhetskartet for flom.

Etter avhendingslova har boligen en mangel hvis du ikke har fått opplysninger om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Den har også en mangel hvis den ikke svarer til det selgeren har opplyst, eller det som står i annonsen eller salgsoppgaven. I begge tilfeller må en kunne gå ut fra at det har påvirket avtalen. En feil opplysning er heller ikke en mangel hvis den ble rettet tydelig i tide. Kjøper du som privatperson, har et generelt forbehold om at boligen selges «som den er», ingen virkning.

Megleren skal sørge for at du før handelen får skriftlige og tydelige opplysninger som du har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen. Salgsoppgaven skal blant annet opplyse om tinglyste forpliktelser og om forholdet til endelige offentlige planer der det er relevant. Se om salgsoppgaven nevner flomsoner, faresoner eller hensynssoner, og spør megleren om det som er uklart.

Det du vet når avtalen inngås, kan du som regel ikke kreve som mangel senere. Det gjelder også det du har funnet ut selv, for eksempel i NVEs kart. Du regnes dessuten for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter du har fått anledning til å lese. Det svekker ikke selgerens opplysningsplikt.

Kravene til sikkerhet mot flom og skred står i byggteknisk forskrift (TEK17) §§ 7-2 og 7-3, og de gjelder når noe bygges. Bygger du på eller om et eksisterende hus, gjelder kravene for de delene tiltaket omfatter, og ved hovedombygging for hele bygget.

Regelen om 50 m² gir rom for ett tilbygg eller påbygg i hele byggets levetid. Grensen gjelder hele bygget, så også en tomannsbolig kan bare utvides én gang. Det må heller ikke bli en ny bruksenhet, som en egen leilighet. Utvidelsen må dessuten ikke svekke personsikkerheten ved flom, og ved skred må den ha liten konsekvens for personsikkerheten. Ifølge DiBK er dette vilkåret normalt oppfylt for ett tilbygg på en bolig.

Der det kan være fare for kvikkleireskred, gjelder kravene også arbeid du ellers kan gjøre uten å søke, som garasje, tilbygg og små grave- og fyllingsarbeider. Følges ikke kravene i TEK17 § 7-3, er tiltaket ifølge DiBK heller ikke unntatt fra søknadsplikt.

Skal huset rives og erstattes av et nytt, er det et nytt byggetiltak, og da gjelder kravene til nytt bolighus i tabellen. Vil du bygge nytt i et aktsomhetsområde, må den reelle faren utredes først. Kommunens planer kan i tillegg ha bestemmelser for faresoner som forbyr eller setter vilkår for bygging. Se hensynssoner i guiden om reguleringsplan.

Er huset forsikret mot brann, er det også forsikret mot naturskade: skred, storm, flom, stormflo, flodbølge, meteorittnedslag, jordskjelv og vulkanutbrudd. For bolighus og fritidshus dekker forsikringen også hage, hageanlegg og gårdsplass opptil 5 dekar. Egenandelen er 8 000 kroner per hendelse.

Blir huset skadet i en naturulykke, og du ikke får tillatelse til å reparere eller bygge det opp igjen på stedet på grunn av fare for ny naturskade, skal forsikringsselskapet erstatte tomtens omsetningsverdi før skaden, opptil 5 dekar, og huset som om det var totalskadet. Det samme gjelder når grunnen under huset er blitt ustabil etter en naturulykke, selv om huset ikke er skadet.

Erstatningen kan settes ned eller falle bort hvis skaden skyldes svak konstruksjon eller dårlig vedlikehold, eller hvis eieren kan lastes for ikke å ha forebygget den. Er det nedlagt bygge- og deleforbud etter naturskadeloven § 22, gis det ikke erstatning for bygg som er oppført der senere, når skaden er av den typen forbudet gjelder.

Vann i kjelleren er ikke alltid flom. Norsk Naturskadepool regner det som flomskade når vannstanden i et vassdrag står høyere enn det laveste nivået i bygningen og vannet trenger inn, gjennom terrenget eller avløpsrør. Vann som renner inn over terrenget etter kraftig regn, vann som samler seg i forsenkninger, og tilbakeslag fra avløpsledninger regnes ikke som flom. Spør forsikringsselskapet hva husforsikringen dekker av slike skader.

Kommunen plikter å treffe forholdsregler mot naturskader, blant annet med faresoner i arealplanen, krav til byggegrunnen og nødvendige sikringstiltak. Spør derfor kommunen:

• Ligger boligen i en hensynssone for flom eller skred i kommuneplanen eller reguleringsplanen, og hva sier bestemmelsene? NVE ber kommunene bruke hensynssone H320 for flom og hensynssone H310 for skred.
• Finnes det flomfareutredninger, skredfareutredninger eller geotekniske rapporter for området, og er en eventuell kvikkleiresone utredet eller sikret?
• Er det nedlagt bygge- og deleforbud etter naturskadeloven § 22 for eiendommen?
• Har det vært flom, skred eller problemer med overvann ved boligen, og er det bygget eller planlagt sikringstiltak?
• Hva kreves hvis du vil bygge tilbygg, garasje eller nytt hus, og er regelen om 50 m² allerede brukt for huset?

Spør megleren og selgeren:

• Har boligen hatt vann i kjelleren eller skader etter flom, skred eller stormflo, og er det utbetalt erstatning?
• Finnes det rapporter om grunnforholdene eller om sikring, og hvem har ansvaret for å vedlikeholde eventuelle sikringstiltak?

Les også grunnboken, som viser tinglyste forpliktelser på eiendommen. Både et bygge- og deleforbud etter naturskadeloven § 22 og krav om organisatorisk flomsikring kan stå der. Se slik leser du grunnboken.

Søk opp adressen eller gårds- og bruksnummeret til boligen i søkefeltet øverst. Det gratis tomtesøket viser eiendommen med adresse, gårds- og bruksnummer og kommune, grensen i kartet, beregnet tomteareal og hvilke data som finnes for den.

Funnene står i tomterapporten (199 kr): flomsoner og aktsomhetsområder for flom, faresoner og aktsomhetskart for skred, kvikkleiresoner med faregrad og risikoklasse, stormflo ved sjøen, marin grense, radon, grunnforurensning, grunnforhold, avstander og kulturminner. Hvert kart får en status, for eksempel «Registrert treff», «Registrert i nærheten», «Ingen registrerte treff» eller «Ikke kartlagt her». Rapporten har også spørsmål du kan stille kommunen og fagfolk. Se eksempelrapporten.

Kjøper du en leilighet, gjelder rapporten hele eiendommen bygget står på. Rapporten viser ikke reguleringsplanen, men lenker til kommunens planinnsyn og viser planarbeid som er varslet ved eiendommen. Tomterapporten er ingen takst, tilstandsrapport, flomfarevurdering eller geoteknisk vurdering.