Geoteknisk vurdering og grunnundersøkelse av tomten

Vurderingen skal vise om byggegrunnen har tilstrekkelig sikkerhet mot fare, og den kan gjelde to ting:

• Områdestabilitet: om et skred, for eksempel et kvikkleireskred, kan løsne i eller ved tomten, om det du gjør, kan utløse det, og om tomten kan bli rammet av et skred som løsner et annet sted.
• Byggets stabilitet: bæreevnen, skjæringer, fyllinger og byggegropen. Kravet til byggets stabilitet omfatter også grunnforholdene, og DiBK viser til Eurokode 7 for geoteknisk prosjektering.

Grunnundersøkelsen er boringene og prøvene, og resultatene samles i en datarapport. Selve vurderingen tolker dataene, beregner stabiliteten der det trengs, og står i en vurderingsrapport.

Aktsomhetskartene gir bare en første indikasjon. Om det er kvikkleire på en tomt, kan bare grunnundersøkelser vise, og helt sikkert blir det først når prøver testes i laboratoriet.

Grunn kan bare bebygges når det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare fra natur- og miljøforhold, og ellers skal kommunen om nødvendig forby bygging eller stille særlige krav. Hva som kreves, avhenger av hvor tomten ligger og hva du skal bygge. K0–K4 er tiltakskategoriene i NVEs veileder 1/2019 Sikkerhet mot kvikkleireskred.

Kravene mot kvikkleireskred gjelder også garasjer, tilbygg og små grave- og fyllingsarbeider som ikke krever søknad. Hele oversikten over K0–K4 står i guiden om kvikkleire, og skredfareutredning i bratt terreng er forklart i guiden om skredfare.

Trenger du grunnundersøkelser og en vurdering av stabiliteten, må du kontakte en geoteknisk konsulent. For kvikkleire beskriver NVEs veileder 1/2019 hvilken kompetanse som trengs.

• Ansvarsrett. Søknadspliktige tiltak skal som hovedregel ha ansvarlige foretak for søknad, prosjektering og utførelse. Foretaket får ansvarsrett ved å sende en signert erklæring til kommunen.
• Uavhengig kontroll. I tiltaksklasse 2 og 3 skal geoteknikken kontrolleres av et uavhengig foretak. Ifølge DiBK ligger prosjektering i et fareområde minst i tiltaksklasse 2, og kommunen fastsetter tiltaksklassen.
• Uten ansvarlige foretak. Søker du selv, for eksempel om et lite tilbygg på en bebygd eiendom, har du ansvaret alene for at kravene er oppfylt, også kravene om sikkerhet mot skred.
• Skred i bratt terreng. NVEs veileder sier at minst to kvalifiserte fagpersoner må brukes, én som utfører og én som kontrollerer. Begge må ha relevant utdanning, for eksempel i ingeniørgeologi, geologi eller geoteknikk, og den ene minst fem og den andre minst tre års erfaring med slike utredninger. Tilbudet skal ha et egenerklæringsskjema om kompetansen.

For kvikkleire foreslår NVE at oppdraget kan deles i trinn, alt etter hvor detaljert utredningen må være:

1. Gjennomgang og befaring. Konsulenten samler inn grunnundersøkelser som er gjort fra før, og befarer området. Viser det at det ikke er kvikkleire eller lignende sprø jord, eller at terrenget ikke gir skredfare, kan resten falle bort.
2. Borplan. Konsulenten planlegger hvor det skal bores, og hvilke undersøkelser som skal gjøres i felt og i laboratoriet.
3. Boringer og prøver. Det bores og tas prøver, som testes i laboratoriet. Resultatene samles i en datarapport.
4. Vurdering. Geoteknikeren beregner stabiliteten og skriver en vurderingsrapport med konklusjoner, anbefalinger og eventuelle sikringstiltak.
5. Kontroll og søknad. NVE anbefaler uavhengig kontroll av borplan, beregningsgrunnlag og sluttrapport. Dokumentasjonen legges ved byggesøknaden, og eventuelle sikringstiltak må være prosjektert før kommunen kan behandle den.

Den som har gjennomført grunnundersøkelsen, skal melde data og rapporter inn til NADAG innen tre måneder. Etter en overgangsordning er fristen 1. januar 2027 for data samlet inn fra og med 2025, og NGU oppfordrer oppdragsgivere til å følge med på at det skjer.

Det kan allerede være boret ved tomten. NGUs kart over grunnundersøkelser (NADAG) viser borehull der det er gjort grunnundersøkelser, og tjenestene i NADAG er gratis. Der rapporter er koblet til et borehull, kan du laste dem ned.

• Innmeldingsplikten gjelder undersøkelser fra 1. januar 2025, så eldre boringer er bare med når noen har levert dem inn.
• Finner du ingenting, foreslår NGU at du spør teknisk avdeling i kommunen om grunnundersøkelser som ikke er levert til NADAG.
• Undersøkelsene ble laget for bestemte prosjekter, og den som bruker dataene til noe nytt, må selv vurdere kvalitet, egnethet og gyldighet. Send derfor det du finner, til geoteknikeren.

Mer om NADAG står i guiden om grunnforhold.

Spør selgeren:

• Finnes det grunnundersøkelser, geotekniske rapporter eller notater for tomten?
• Er det fylt opp eller kjørt inn masser på tomten?
• Har det vært sprekker, setninger (at grunnen eller et bygg synker), små utglidninger eller økt erosjon i en bekk?

Har du ikke fått opplysninger om noe selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få, kan det være en mangel ved eiendommen. Det som går tydelig fram av salgsdokumentene, regnes du for å kjenne til, så les dem før du byr.

Spør kommunen:

• Ligger tomten i en hensynssone for skred eller kvikkleire, og hva krever planbestemmelsene før det kan bygges?
• Finnes det soneutredninger, geotekniske rapporter eller grunnundersøkelser for området, også slike som ikke er levert til NADAG?
• Hvilken dokumentasjon av grunnforholdene vil kommunen kreve med byggesøknaden?

Skal du bygge, kan du kreve en forhåndskonferanse med kommunen for å avklare rammene for tiltaket. Det er kommunen som avgjør om tomten kan bebygges, og på hvilke vilkår.

Det gratis tomtesøket viser eiendommen med adresse, gårds- og bruksnummer og kommune, grensen i kartet, beregnet tomteareal og hvilke data som finnes for den. Har tomten ingen adresse, kan du klikke på den i kartet. Alle funnene står i tomterapporten (199 kr).

Tomterapporten viser blant annet NVEs faresoner og aktsomhetsområder for skred og kvikkleire, marin grense og mulighet for marin leire, løsmasser og grunnundersøkelser i NADAG innen 200 meter, med lenker til rapportene der de finnes. Til slutt kommer anbefalte undersøkelser og, når funnene tilsier det, spørsmål til kommunen, selgeren eller en geotekniker.

Tomterapporten peker på hva som bør undersøkes, men den er ikke en geoteknisk vurdering og kan ikke si om det er kvikkleire på tomten. Den viser heller ikke reguleringsplanen eller hensynssonene i den, men lenker til kommunens planinnsyn og viser planarbeid som er varslet ved eiendommen. Se konklusjonen i eksempelrapporten og sjekklisten før du kjøper tomt.